مزایای قانونی صاحبخانه

حتما تا حالا حداقل یه بار قرارداد اجاره بستید و می‌دونید که وقتی یه مستاجر جایی رو اجاره می‌کنه تا مدت زمانی که توی قرارداد نوشته شده، می‌تونه از ملک استفاده کنه و اجاره‌اش رو پرداخت کنه.

اما ممکنه این وسط شرایطی پیش بیاد، مستاجر ملک رو تخلیه نکنه. استفاده درست نکنه یا موارد دیگه و مالک مجبور بشه که براش حکم تخلیه بگیره.

و اینکه حکم تخلیه چیه و چجوری باید اونو بگیره، چیزیه که قراره تو این مقاله دربارش حرف بزنیم. پس حتما تا آخر بخون.

اجاره‌نامه و انواع آن در قانون

بد نیست بدونید که قانون سه نوع اجاره نامه رو پذیرفته، اجاره نامه منزل مسکونی، اجاره نامه مکان تجاری و اجاره نامه مکان‌هایی مثل درنانگاه یا موسسه خیریه که جزو اماکن مسکونی محسوب می‌شن.

برای بستن قرارداد باید موارد زیر حتما رعایت بشه تا بعد بتونید از اون توی محاکم و برای دریافت حکم تخلیه استفاده کنید:

• مدت زمان اجاره حتما مشخص شده باشه. اینکه ملک چند ماه یا سال اجاره داده می‌شه.
• اجاره نامه توی دو نسخه تنظیم شده باشه. هر دو نسخه امضای موجر و مستاجر و شاهدها رو داشته باشه. همینطور توی سند ذکر شده باشه که در دو نسخه تنظیم شده.
• اگر سند ملک تجاری عادی هست، باید صریحا گفته بشه که اجاره با سرقفلی است یا بدون اون.

دستور تخلیه یا حکم تخلیه؟

حکم تخلیه با دستور تخلیه با هم فرق دارند. خب حتما می‌خواید بدونید که تفاوتش تو چیه:

دستور تخلیه ملک فقط زمانی می‌تونه صادر بشه که مدت زمان قرارداد اجاره تموم شده و فقط و فقط اگر شرایط زیر موجود باشن، مشاوره حقوقی به شما میگه که مالک می‌تونه تقاضای دستور تخلیه رو داشته باشه:

• قراردادی که بین مالک و مستاجر هست، قرارداد کتبی باشه.
• ملک رو با قرارداد عادی اجاره کرده باشن. همون قراردادهایی که توی بنگاه‌ها بسته می‌شه.
• مدت زمان اجاره توی قرارداد مشخص شده باشه. یعنی گفته باشه که یه سال یا دو سال اجاره هست.
• قرارداد اجاره تو دو نسخه تنظیم شده و هر دوتاش هم امضای مالک و مستاجر رو داشته باشه.
• اجاره نامه امضای شاهد داشته باشه.
• توی قرارداد مبلغ اجاره هم نوشته شده باشه.
• از همه مهمتر زمان اجاره که توی قرارداد اومده، تموم شده باشه.

وقتی که این شرایط وجود داشتن، مالک می‌تونه بره شورای حل اختلاف که توی محدوده ملکش هست و دستور تخلیه رو بگیره.

دستور تخلیه اجراییه نداره و معمولا در عرض یک هفته صادر می‌شه. 3 روز هم به مستاجر فرصت داده می‌شه تا تخلیه کنه. اگر این کار رو نکرد، بعد مامور اجراییه اونو مجبور به تخلیه می‌کنه.

اما حکم تخلیه رو دادگاه صادر می‌کنه و باید تشریفات قانونی مثل ثبت دادخواست توی دفاتر قضایی، جلسه رسیدگی، صدور حکم، تجدیدنظر و صدور اجرائیه هم انجام بشه. برای تخلیه هم وقت بیشتری به مستاجر داده می‌شه.

حکم تخلیه رو برای املاکی صادر می‌کنن که اجاره نامه رسمی داشته باشن و تو اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده باشه. توی حکم تخلیه، قاضی درباره منافع ملک هم نظر میده ولی دستور تخلیه اینطور نیست.

تفاوت دیگه‌ای که بینشون هست اینکه حکم تخلیه برای همه اماکن تجاری و مسکونی صادر می‌شه. اما دستور تخلیه فقط برای اماکن مسکونی و اماکن تجاری که قراردادهاشون مربوط به سال 76 به بعد هست، اجرا می‌شه. حتما میدونید که توی ایران دو تا قانون روابط موجر و مستاجر هست.

یکی قانون سال 1356 و یکی دیگه قانون سال 1376. چون هنوز بعضی از اماکن تجاری قرارداد اجاره‌شون مال قبل این سال‌ها است، پس قانون‌های متفاوتی هم دارند. که یکیش همین حکم تخلیه است.

و آخرین تفاوتشون این که توی حکم تخلیه، مستاجر می‌تونه به رای اعتراض کنه و تجدیدنظر بشه. اما برای دستور تخلیه چنین امکانی وجود نداره.

چطور حکم تخلیه رو بگیریم؟

همونطور که گفتیم، حکم تخلیه رو دادگاه صادر می‌کنه و باید تشریفات قانونیش رعایت بشه. به همین خاطر باید کارهای زیر رو به ترتیب انجام بدید.

1. اول یه دادخواست تنظیم کنید و درخواستتون از دادگاه رو مطرح کنید.
2. به یکی از شعبه‌های دفاتر خدمات قضایی برید و اونو توی سامانه عدل ایران ثبت کنید.
3. منتظر ارسال پرونده به شعبه صالح و تعیین جلسه دادرسی بمونید.
4. بعد از ارسال ابلاغیه، سر موعد مقرر توی جلسات شرکت کنید و دلایل و مدارک رو ارائه بدید.
5. بعد از اینکه رای صادر شد، اگر رای به ضررتون بود می‌تونید یه دادخواست مجدد تنظیم کنید و لایحه تجدیدنظر خواهی رو به دادگاه تجدید نظر ارسال کنید.
6. بعد از قطعی شدن حکم تخلیه، باید مراحل صدور اجرائیه را طی کنید و در نهایت بتونید ملک رو تخلیه کنید.

برای گرفتن حکم تخلیه چه مدارکی لازمه؟

مسئله‌ای که اینجا باید بهش دقت کنید اینه که بعضی وقتا حتی قبل از اینکه مدت زمان اجاره تموم بشه، مالک می‌تونه تقاضای صدور حکم تخلیه رو ارائه بده. اما تحت شرایط خاصی می‌تونه این کارو بکنه.

اگر مستاجر این کارها رو بکنه، می‌شه قبل از پایان مدت اجاره براش حکم تخلیه گرفت:

• مستاجر ملک رو از طرف خودش به یکی دیگه اجاره یا انتقال داده باشه.
• ملک مشکل اساسی داشته باشه و باید سریعا تعمیر بشه ولی مستاجر حاضر به تخلیه نمی‌شه. مثلا یه بخشی از سقف پایین اومده باشه.
• مستاجر به مواردی که توی قرارداد اومده، عمل نکرده باشه.
• وقتی که مستاجر سه ماه اجاره‌اش رو پرداخت نکنه.
• مستاجر قوانین اجاره رو نقض کرده باشه. که مهم‌ترینش همون اجاره دادن به شخص یا اشخاص دیگه میشه.
• مستاجر از ملک استفاده نامشروع کرده باشه.
• مستاجر در ملک تعدی و تفریط کرده باشه. مثلا یه قسمتی از ساختمان رو تخریب کره باشه، ساخت و ساز کرده باشه یا هر کاری که بر اساس عرف تجاوز به مال دیگران محسوب می‌شه رو انجام داده باشه.

خب مالک برای این که مستاجر رو زودتر بلند کنه باید بتونه ادعاش رو ثابت کنه. همینطور وقتی بعد از تموم شدن مهلت اجاره، شکایت رسمی می‌کنه، باز هم باید ادله و مدارکی رو توی دادگاه ارائه بده. اما این مدارک چیا هستن:

1. مدرکی که ثابت میکنه اون مالک ملک و منافعش هست.
2. ارائه اصل قرارداد اجاره با امضای طرفین و شاهدها که مدت اجاره و حق فسخ توی اون ذکر شده باشه.
3. اثبات اینکه مستاجر خلاف قانون عمل کرده.
4. فیش‌های واریزی مستاجر برای اثبات پرداخت نکردن اجاره.

حکم تخلیه چطور اجرا میشه؟

زمانی که حکم تخلیه صادر شد، بخش اجرای احکام دادگستری باید اون رو اجرائی کنه. از اونجایی که بر اساس قانون، حکم صادر شده خودبه‌خودی قابل اجرا نیست، پس باید براش درخواست صدور اجرائیه داد.

دادگاهی که حکم رو صادر کرده، دستور صدور اجرائیه رو به مستاجر ابلاغ می‌کنه و 10 روز هم بهش مهلت میده تا اونو اجرا کنه. بعد از 10 روز اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کنه، ضابطین دادگستری حکم رو به اجرا درمیارن.

مدت زمان لازم برای دریافت حکم تخلیه چقدر است؟

انجام روال قانونی و تشریفات دادرسی بسته به شهرها با هم تفاوت دارند. مثلا توی کلانشهرها زمان بیشتری طول می‌کشه تا روند رسیدگی تموم بشه و حکم صادر بشه. در صورتی که توی جاهای دیگه این مدت زمان کمتر است.

همینطور چون حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی هست، پس مدت زمان خیلی بیشتری لازمه که معمولا 1 ماه تا 5 ماه می‌تونه طول بکشه تا دادگاه تجدیدنظر حکم قطعی رو صادر کنه. در هر صورت نمی‌شه برای اون مدت زمان مشخصی رو تعیین کرد.

آیا می‌شه حکم تخلیه رو متوقف کرد؟

شاید بپرسید که آیا مستاجر می‌تونه حکم تخلیه رو متوقف کنه؟ جواب بله هست. در واقع مستاجر تحت شرایط خاصی می‌تونه این کار رو انجام بده:

• می‌تونه ادعا کنه که قرارداد اجاره رو تمدید کردن. مسلما باید بتونه ثابتش کنه. اگر قرارداد با توافق موجر و مستاجر تمدید شده باشد، حکم تخلیه هم متوقف میشه.
• ثابت کنه سند درخواست تخلیه جعلی هست و برای رسیدگی بهش اجرای حکم تخلیه رو متوقف کنه.

آیا مالک می‌تونه حکم تخلیه رو فورا بگیره؟

حتما خیلی‌ها دنبال این سوال هستن که آیا موجر یا مالک می‌تونه حکم تخلیه فوری برای مستاجر بگیره یا نه؟ در پاسخ باید گفت که این کار به نحوی شدنی هست.

وقتی که مالک بخواد حکم تخلیه رو در عرض یک هفته بگیره، باید به جای مراجعه به دادگاه به شورای حل اختلاف بره و دادخواستش رو به صورت حضوری اونجا مطرح کنه.

شورای حل اختلاف هم موظف هست که ظرف یک هفته حکم نهاییش رو صادر کنه. چون حکم شورا قابل اعتراض نیست، پس به سرعت اجرا می‌شه و مستاجر هم زمان کمتری داده می‌شه تا ملک رو تخلیه کنه.

البته اگر مستاجر تقاضا کنه که مهلت بیشتری برای تخلیه داشته باشه، شورا می‌تونه تا 1 ماه بهش مهلت بده.

نقش کلانتری در اجرای حکم تخلیه فوری

همونطور که گفتیم اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کنه، ضابطین دادگستری وارد عمل می‌شن. اما بعضی وقت‌ها ممکنه مستاجر حتی از باز کردن درب ملک هم خودداری کنه و اجازه ورود به ضابطین دادگستری رو نده. در این شرایط چکار باید کرد؟

از اونجایی که ضابط دادگستری اجازه ورود قهری و بالاجبار به ملک رو نداره، نمی‌تونه خودش راسا اقدامی بکنه.

اما قانون یه راه حل پیش پای آن‌ها گذاشته. مالک یا وکیل پایه یک دادگستری او می‌تونه حکم تخلیه رو به کلانتری نشون داده و با مامور به ملک بره. چون مامور کلانتری حق ورود به ملک را داشته و می‌شه در حضور اون صورت جلسه‌ای تنظیم کرد و قفل درب را شکست.

آیا دریافت حکم تخلیه غیابی ممکن هست؟

حکم غیابی وقتی صادر می‌شه که خوانده یا همون مستاجر توی هیچکدوم از جلسات دادگاه شرکت نکنه.

در این صورت دادگاه حکم تخلیه رو به صورت غیابی صادر می‌کنه. البته یه مهلت معقول برای تخلیه ملک تعیین می‌کنه.

این حکم با توجه به قوانین و مقرراتی که حاکم بر جامعه و منطقه هست، صادر می‌شه و سعی می‌شه تا حقوق طرفین توش رعایت شده باشه.

حکم تخلیه تا چه زمانی اعتبار داره؟

هر حکمی که از طرف دادگاه صادر می‌شه، معمولا یه مدت زمانی خاصی دارند و بعد از اون دیگه نمی‌شه بهش استناد کرد. حکم تخلیه هم 1 ماهه هست. از اونجایی که حکم تخلیه معمولا توی 24 ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شه و بعدش اون باید در عرض 72 ساعت تخلیه کنه، مدت زمانش خیلی حائز اهمیت نیست.

حکم تخلیه ملک تجاری

همونطور که گفتمی قراردادهای اجاره به ملک مسکونی و تجاری تقسیم می‌شن. دریافت حکم تخلیه این دو اماکن در عین حال که شبیه به هم هستن، تفاوت‌هایی هم دارند. مخصوصا اماکن تجاری که شرایطشون یه کمی خاص‌تر و پیچیده‌تر هست.

• قوانینی که بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری حکمفرماست

بد نیست بدونید که قوانین موجر و مستاجر که روی اماکن تجاری حکم‌فرماست دو تا هست:

یکی قانون سال 1356. به همین خاطر اماکنی که تا تاریخ 2/5/1356 اجاره شده‌انده، چه به صورت رسمی، عادی یا شفاهی، مشمول این قانون می‌شن.

اماکنی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 با قرارداد رسمی اجاره شدند، بدون اینکه مستاجر پولی برای سرقفلی داده باشه، مشمول قانون مصوب 1376 می‌شن.

بنابراین وقتی که موجر قصد داره دعوای تخلیه حکم برای اماکن تجاری رو مطرح کنه، باید به تاریخ اجاره نامه دقت داشته باشه.

بر اساس قانون 1356 موجر حتی با وجود تمام شدن زمان اجاره، باز هم نمی‌تونه حکم تخلیه بگیره مگر اینکه شرایط زیر به وجود اومده باشه:

• زمانی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، مورد اجاره را به دیگری واگذار کرده باشد.
• زمانی که مستاجر شغلی بر خلاف آنچه در قرارداد آمده انتخاب کند.
• زمانی که مالکیت ملک منتقل شده باشد.
• زمانی که ملک در اصل مسکونی است و موجر قصد اقامت در آن را داشته باشد.
• هنگامی که ملک در شرف تخریب غیر قابل تعمیر است.
• زمانی که مستاجر اقدام به تعدی یا تفریط کرده باشد.
• از پرداخت اجاره نیر خودداری نموده باشد.
• هنگامی که موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد. یا اینکه بخواهد خود در آن مشغول به کار شود.

همینطور توی این قانون، مستاجر می‌تونه حق سرقفلی هم مطالبه کنه. چه توی قرارداد ذکر شده باشه چه نشده باشه.

اما اماکن تجاری که مشمول قانون 1376 می‌شن، شرایطشون شبیه به همون مواردی هست که گفته شد و موجر می‌تونه در صورتی که مستاجر تعدی و تفریط کرده باشه، مهلتش تموم شده باشه و غیره، برای دریافت حکم تخلیه اقدام کنه.