امروزه یکی از مهم ترین دغدغه های مردم هر کشور، خرید مسکن می باشد، اما این امر با مشکلات و نوساناتی همراه است که سبب شده تا بسیاری از افراد به خصوص جوانان قدرت مالی برای خرید را نداشته باشند. یکی از مهم ترین مسائلی که سبب ایجاد نوسان در قیمت مسکن شده است، تغییرات نرخ مصالح و مواد اولیه ساخت می باشد. به طور کلی هزینه های حمل و نقل، خاک برداری، ماشین آلات مورد نیاز، شرایط جغرافیایی منطقه، کیفیت مصالح و بسیاری از موارد دیگر سبب بالا رفتن قیمت مسکن شده اند.
با این وجود باید گفت قیمت مصالحی مانند تیر آهن، میلگرد، بتن، پلیت و ... همگی تحت تأثیر نوسانات دلار و ارز جهانی هستند؛ زیرا ممکن است مواد اولیه آن ها وارداتی باشد. همچنین تولید کنندگان بسته به دستگاه ها و استانداردهایی که برای تولید این مصالح به کار می گیرند، قیمت های مشخصی را در بازار بورس یا آزاد اعلام می کنند. با این وجود می توان گفت با افزایش قیمت مصالح، با بیشتر شدن نرخ مسکن مواجه می شویم و هر چه قیمت این مصالح و متریال ها کاهش یابد، قیمت مسکن نیز کم خواهد شد.
البته بهتر است بدانید تغییرات قیمت مسکن از تابستان سال 1402 تا آذر ماه افزایش پیدا کرده است و این موضوع بر خلاف روند قیمت مصالح فلزی و آهنی می باشد که کاهش یافته است؛ از این رو پیش بینی می شود تا اوایل سال 1403 نرخ مسکن با همین روند به صورت ثابت یا کاهشی پیش رود. در واقع می توان گفت قیمت مسکن تا حدود زیادی جدا از هزینه حمل و نقل مواد بسته به مواد و متریالی دارد که مناسب با آن منطقه، استانداردهای شهرداری و متراژ بنا متغیر است. با این وجود در ادامه قصد بررسی سایر عوامل دخیل در این موضوع را داریم.
بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن
به طور کلی موارد مختلفی در قیمت مسکن تأثیر دارند که در ادامه به شرح هر کدام می پردازیم، اما مهم ترین و اصلی ترین عامل، بررسی رفتار متقاضیان و عرضه کنندگان مساکن می باشد. به طور کلی تقاضا برای مسکن باید برای استفاده انجام گیرد، اما متأسفانه مشکلاتی مانند تورم و مشکلات اقتصادی سبب شده اند تا تقاضا کنندگان مسکن را برای سرمایه گذاری و یک نوع دارایی خریداری نمایند.
از سوی دیگر نیز عرضه کنندگان و افراد سودجو در بسیاری از مواقع مساکن را تا زمان افزایش قیمت ها به فروش نمی رسانند تا در زمان بهره، اجاره و دلالی به سود بیشتری برسند. سایر عوامل دخیل در این موضوع شامل موارد زیر است:
وضعیت تورم
یکی از اصلی ترین عواملی که سبب افزایش قیمت ها در صنعت مهمی مانند ساخت و ساز شده است، وضعیت تورم کشور است که همواره با فراز و نشیب همراه بوده است. در سال 1402 متوسط قیمت هر متر مربع از واحدهای مسکونی در تهران به 77 میلیون تومان رسیده است که نشان دهنده افزایش تورم 79 درصدی نسبت به سال 1401 می باشد. این در صورتی است که نرخ تورم سایر کالاها در حدود 46 درصد است.
همین میزان تورم سبب رکود در بازار مسکن و در نتیجه کاهش قیمت مصالح به خصوص آهن آلات مربوط به ساخت و ساز شده است. در واقع تورم مسکن 2 برابر تورم عمومی کشور می باشد و باعث کاهش قدرت خرید مردم در این صنعت شده است؛ زیرا قیمت ها خارج از حدود متعارف شده است.
قیمت مصالح
همان طور که اشاره شد، رکود بازار به سبب افزایش تورم به وجود آمده است. در واقع قدرت خرید افراد کاهش یافته و معامله های بسیاری کمی در بازار مسکن انجام می گیرد. همین موضوع سبب اثرگذاری بر قیمت مصالح و مواد اولیه ساخت مساکن شده است. جالب است بدانید در چند ماه اخیر با افزایش قیمت مصالح مواجه شده ایم که سبب افزایش قیمت ساخت و ساز و در نهایت مسکن ها می شود.
از جمله این متریال می توان به بتن، سیمان، گچ، سنگ، میلگرد، تیرآهن، قوطی ها، پروفیل ها، ماشین آلات خاک برداری و ... اشاره داشت که بازار هر کدام با نوسانات خاصی همراه است. در این بین از مهم ترین مصالح ساختمانی می توان به آهن آلات اشاره کرد که در ادامه به بررسی نوسانات قیمت آن ها می پردازیم.
قیمت آهن آلات
اصلی ترین عامل در نوسانات قیمت مسکن، نرخ آهن آلاتی است که در ساخت یک بنا مورد استفاده قرار می گیرد. به طور کلی ماده اصلی برای ساخت این مصالح شمش می باشد که از طریق فراوری سنگ آهن تولید می گردد. نرخ شمش وارداتی و صادراتی عاملی است که همواره برای تعیین قیمت آهن آلات در کشورهای مختلف در نظر گرفته می شود. این در صورتی است که در کشور ما به علت وجود تورم های مختلف اقتصادی و سیاسی، نرخ این محصولات تحت تأثیر کارخانجات سازنده مانند ذوب آهن و فولاد مبارکه اصفهان قرار دارد.
در واقع یکی دیگر از راه های مشخص شدن نرخ این گونه مصالح، توسط کارخانجات در بورس کالا می باشد. میزان عرضه و تقاضا تولید کننده و خریدار است که سبب ایجاد نوسان در نرخ برخی از آهن آلات می شود. هر چه محصول یک کارخانه محبوبیت بیشتری از نظر کیفیت و کاربری داشته باشد، با تقاضا و قیمت بیشتری همراه است.
از سوی دیگر نیز با کاهش تقاضا برای مصالح مورد نیاز برای ساخت و ساز، روند قیمت ها ثابت یا کاهشی خواهد شد. قیمت میلگرد، تیر آهن، نبشی، ناودانی و ... از جمله مواردی هستند که همواره در ساخت یک بنا مد نظر قرار می گیرند و توسط کارخانجات مختلفی در بورس کالا یا بازار آزاد به فروش می رسند. این موضوع که قیمت تمامی مصالح ساختمانی به جز آهن آلات با افزایش همراه بوده است، بسیار مورد توجه پیمانکاران ساختمانی قرار گرفته است.
همچنین در ساخت سقف های ساختمان، سایر محصولات فولادی مانند ورق های گالوانیزه به صورت عرشه فولادی مورد استفاده قرار می گیرند. امروزه استفاده از این نوع مصالح برای ساخت سقف ها بسیار مورد توجه قرار گرفته است؛ زیرا علاوه بر داشتن طول عمر بالاتر نسبت به سقف های تیرچه بلوک، سبب افزایش راندمان تولید و سرعت ساخت و ساز خواهد شد. قیمت ورق گالوانیزه نیز تحت تأثیر نوسانات ارزی، مواد اولیه و تورم های اقتصادی قرار داشته و توسط کارخانجات مختلفی در بورس کالا مشخص می شود. همچنین علاوه بر استفاده از این ورق فولادی در ساخت سقف های عرشه فولادی، از آن ها برای پوشش دهی سقف های بیرونی و داخلی شیروانی نیز به عنوان ورق گالوانیزه شیروانی استفاده می گردد. این گونه سقف ها دارای فرم ها و طیف رنگی متنوعی هستند که بر اساس سلیقه کارفرما انتخاب و نصب می شوند.
هزینه حمل و نقل
منظور از این عبارت، هزینه های حمل و نقل مواد و مصالحی است که به محل پروژه توسط راننده های ماشین آلات آورده می شوند. این هزینه به چند بخش تقسیم بندی می شود که شامل هزینه نوع مصالح (میلگرد، تیر آهن، سنگ، گچ، سیمان، ورق و ...)، نیروی انسانی، نوع ماشین، نوع جاده، مسافت، انرژی، زیر ساخت ها، مالیات و بیمه هستند. هر کدام از این موارد بسته به نوع کرایه متغیر هستند، اما یک تعرفه خاصی برای آن ها به صورت سالیانه در نظر گرفته می شود.
با این وجود می توان هزینه حمل و نقل های ساخت و ساز را به چند نوع کرایه حمل و نقل جاده ای، کرایه حمل و نقل بین شهری، کرایه حمل بار تریلی و کرایه حمل بار توسط کامیون تقسیم بندی کرد. عوامل مؤثر بر این موضوعات نیز شامل مواردی است که پیش تر به آن ها اشاره شد.
هزینه نیروی انسانی
منظور از هزینه مورد نیاز برای نیروی انسانی، شامل مبالغی است که برای افراد به عنوان دستمزد پرداخت می شود. این گونه هزینه ها مستقیم به شمار می آیند؛ زیرا افراد مختلف به صورت مستقیم در حین پروژه حضور داشته و کار خود را در آنجا انجام می دهند. با این وجود می توان گفت هزینه نیروهای انسانی، همان دستمزد اعضای تیم ساختمان سازی به همراه پیمانکاران است. همچنین افرادی که وظیفه هدایت ماشین آلات و انجام عملیات های حمل و خاک برداری و ... را دارند، نیز به عنوان نیروی کار به شمار می آیند و هر کدام از این مبالغ، تعرفه مربوط به خود را دارد که سالیانه توسط سازمان نظام مهندسی اعلام می شود.
وضعیت بازار
امروزه وضعیت بازار مسکن، خودرو، مصالح و آهن آلات همواره مورد توجه افراد مختلف کشور قرار دارد، اما مسئله مسکن یکی از مهم ترین مسائل است که با افزایش تورم چندین درصدی همراه بوده است. البته وضعیت بازار مسکن در سال 1402 رکود بسیار زیادی داشته که بسته به معاملات انجام شده، دلالان یا به اصطلاح مشاوران املاک، افراد سودجو و سایر عوامل همواره در حال تغییر است. امیدوار هستیم در سال 1403 با کاهش نوسانات این عوامل، قیمت مصالح ساختمانی مانند آهن آلات کاهش پیدا کند تا قیمت مسکن نیز تا حد ممکن مطابق با قدرت خرید افراد کشور کمتر شود.
حوادث طبیعی
بر اساس گزارشات اعلام شده، ایران جزء 10 کشوری است که حوادث طبیعی مانند زلزله، سیل و طوفان در آن به علت شرایط آب و هوایی مختلف در آن رخ می دهد. این گونه حوادث در برخی موارد آسیب های بسیار زیاد و جبران ناپذیری به ساختمان ها و سایر مکان ها وارد می کنند؛ در نتیجه نیاز به سیستم مدیریت بحران، نظارت و کنترل، برای جلوگیری از به وجود آمدن حوادث و یا کاهش اثرات تخریبی آن ها نیاز است.
با این وجود مهم ترین مسئله برای کاهش اثرات تخریبی حوادث طبیعی رعایت یک سری نکات در ساختمان سازی می باشد. از جمله این نکات می توان به پیش بینی، پیشگیری، آمادگی، بازسازی، تشخیص بافت های فرسوده، نوسازی، مقاوم سازی سازه های قبلی، شناخت بافت جغرافیایی منطقه و ... اشاره کرد.
بررسی وضعیت مسکن در سال 1402
به طور کلی در سال 1402 با توجه به افزایش جمعیت و نیاز بدیهی افراد به مسکن، بازار خرید و فروش در کشور رونق پیدا کرد. همچنین افزایش رشد چرخه اقتصادی کشور سبب بهتر شدن قدرت خرید افراد و افزایش تقاضا برای اجاره یا خرید مسکن شده است؛ در نتیجه قیمت مصالحی مانند سیمان، گچ، سنگ و ... افزایش یافت.
با این وجود بازار مسکن 1402 نیز تحت تأثیر قیمت مصالح، زمین و سایر هزینه هایی مانند حمل و نقل، پروانه ساختمان و ... قرار گرفت؛ به صورتی که نرخ مصالح تا 60 درصد، زمین تا 30 درصد و سایر هزینه های تا 10 درصد بر قیمت مسکن تأثیرگذار می باشند. از سوی دیگر مانند بازار آهن آلات و خودرو نیز بازار معاملات مساکن تحت تأثیر نرخ دلار و ارز قرار دارد و با افزایش قیمت این موارد، با نوسان عجیبی در بازار مسکن رو به رو می شویم. با این وجود می توان گفت بازار مسکن از اواسط تابستان 1402 رکود داشته و در نتیجه با کاهش خرید و فروش مساکن همراه بوده است. پیش بینی می شود این روند ثابت به علت وجود افراد سودجو در شرایط بازار حتی با وجود کاهش قیمت دلار ادامه داشته باشد. منظور از افراد سودجو کسانی هستند که با وجود کاهش قیمت ها حاضر به فروش املاک خود نبوده و تا زمان بالا رفتن قیمت ها صبر می کنند تا سود بیشتری را در این معاملات به دست آورند.
راهکارهای بهبود قیمت مسکن
امروزه راه حل های بسیاری برای بهبود شرایط بازار محصولات و موارد مختلف در کشور ارائه می شود؛ زیرا در هر بازاری عواملی مانند ارز و دلار، مواد اولیه و دلالان دخیل هستند که سبب ایجاد نوسان، رکود یا افزایش معاملات در بازار مسکن خواهند شد. راهکارهای بهبود قیمت مسکن نیز در کشور معمولاً موارد زیر هستند:
- پرداختن مالیات برای خانه های خالی و بلا استفاده
- نظارت کامل در بنگاه های املاک و فعالیت مشاوران این حوزه
- کنترل نقدینگی
- ثبات اقتصاد کلان
- کاهش تورم
- افزایش ساخت و ساز
- اعمال پایه های مالیاتی در بخش مسکن
- بهبود سامانه ملی املاک و اسکان
در مورد سامانه ملی املاک و اسکان نیز باید گفت این سامانه برای ثبت آگهی های فروش و اجاره مسکن مورد استفاده قرار می گیرد. همچنین عواملی مانند کنترل نقدینگی، ثبات اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش ساخت و ساز و ... سبب ایجاد آرامش در بازار مسکن خواهند شد.
